舆论：

    二次城市再造，万江房地产发展面临三重机遇

"东莞的二次城市再造，万江或为城际型中产板块

2006年，在新的历史机遇面前，在宏观调控的纷扰声中，东莞开始了“十一五”期间二次城市再造的战略发展旅程。新的城市发展战略，清晰的呼应着“莞深一体化”、“松山湖二次工业革命”、“中心城大崛起”三大城市爆发点，从产业规划、城际交通、城市形象、居住品质、社会和谐等多个角度全面阐述，共同推进“东莞制造”向“东莞创造”转型的发展思路。

  新的规划中对万江发展的要义体现在以东莞水道为主的沿岸居住带打造，而环境改造必然是第一步的工作。结合城区整体规划，我们可以发现万江的机遇所在。

东莞新城市中心以中央生活区为核心，将发展成顶级的高尚住宅区，成为“价格风向标”。南城东片区和松山湖以高端产业、高尚住宅区复合为特征，莞城已经不太可能再出现大型住宅区。东城区土地同样稀缺，开发档次趋向高档。东城东片区力图承接主城区中低端需求，但是没有被纳入主城区，同时在交通可达性与景观资源上存在劣势。能够承接主城区中低端需求的区域只有万江了。

万江的下一轮城市发展将呈现出“公建投入”与“住区开发”良性互动，共同推进的格局，蕴藏着巨大的发展潜力。

"主力市场、主流市场、商业引擎，万江行业发展按周期具备三重大机遇

万江的房地产行业发展未来将按照不同周期具备以下三重大的机遇：

A、短期—做实白领新城邦，拓展白领阶层主力市场，需求形态由被动式迁移到主动式升级置业。

B、中期—别墅市场由“山时代“进入“江时代”，万江滨江居住带隐现普通豪宅机遇，万江将成为未来主流市场供应主体。

C、长期—商业圈效应，随着城市中间阶层的扩容、城际融合的推进、区域消费力的扩容、商业圈周边的环境改善与功能提升，以华南MALL为核心的商业圈将真正爆发出积蓄已久的潜能。

在“经济〉城市”的特殊背景下，万江房地产行业能否抓住中心城崛起（CLD+CBD二次成长）带来的行业二次爆发机遇，抓住政府打造“城市滨河带”的契机，通过三重机遇的递进性开发，实现客户换血，实现区域长期成长，将最终决定万江未来的城市前景。

"短期：主力市场快速成长，白领新城邦地位进一步确立

从短期发展机遇上看，东莞水道滨江段将成为中心区居住功能的有益补充，作为“副中心”区域承接性价比型的“外溢需求”。万江将首先面临中坚阶层崛起，置业客源下移的客源扩容机遇，优势明显：

-- 四环路、五环路快速介入成熟的新城中心，在可达性上形成了有效的客源半径辐射

-- 新的规划明确将水道沿岸确定为重点打造区域，城市整体环境将很快得到一定提升。

-- 中心区整体开发，高企的价格必将逼出部分客源，选择近城“副中心”。

-- 高端产业蓝领技术专才逐渐在东莞立足脚跟，现代服务业的成长将催生真正的白领阶层，加上规模庞大的中阶公务员、小生意人，他们渴望在东莞有个真正的家，并考虑生活品质的提升，高性价比的舒适性居所成为他们的首选。

 在开发模式上，类似富通地产采取的区域垄断式开发会占据主导，价值局限性仍比较强，但开发规模大，土地成本低，加上开发周期的拉长、区域环境改善，获利空间仍比较大。据了解，除理想0769，富通地产在万江仍有大幅土地储备。

而在开发原则上，基于宏观政策带来的深刻影响、公建投入的周期性以及市场需求的演变，我们认为应该坚持以下两点：

1、跳出惯性的投资性小户型思维，真正提升居住品质

“9070”政策将在2007年后对供应结构产生实质性影响，万江新项目将与中心区小户型产生一定的同质化竞争。未来2年内，在小户型市场存在“供需剪刀差”的背景下，万江楼盘必须跳出投资性主导的小户型固有观念，利用充足的可改造空间，创造出多元复合的居住价值，在总价优势前提下实现居住品质的升级。

2、楼盘之间合作大于竞争，同时应重视政企合作。

在第一个周期中，各个楼盘之间“民族矛盾大于阶级矛盾”。如何推进配套资源的整合以及周边环境的逐步提升，进而提升片区价值？如何避免重复建设，避免牺牲品质打价格战？这些矛盾都要求各个开发商共商大计，以“合作大于竞争”的心态互相对待。区域整体开发品质的提升，还有赖于更多品牌发展商的进入。

开发企业同时要与政府密切协调，在项目开发、环境改造的时间、空间节点安排上尽量协调一致，对区域内各个片区价值取得共识，改造一片开发一片。

而主力市场区域开发的突破口将主要体现在两个片区：

一是金丰片区，与市中心更近，具备高度的城市化特征，有着良好的社区配套和居住氛围，尽管价格弹性空间较小，但投资回报周期会比较快，土地价值相对较高，开发风险也更低。政府规划中主要以旧村改造方式连片推进开发。

二是中部片区核心区，以华南MALL为核心，仍有很大的发展空间，周边配套完善，未来环境改造力度最强，将成为片区土地价值最高点。这个片区的开发对区域价值的拉升将更加明显。

"中期：“山时代”到“江时代”，预留主流市场跳跃发展机遇

2006年东莞别墅市场格局形成黄旗山、泛水濂湖、松山湖、环横岗湖“一山三湖”格局，短期内这一格局仍将持续。由于城市向心力的加强以及高端楼盘项目产品品质更快的提升，别墅市场主城区置业”效应日益突出。但由于土地限制，主城区别墅市场将形成较大的供应缺口。

同时由于品质快速提升、深圳客户大量入莞、政策严厉限制别墅用地、东莞经济持续强劲、中心城大崛起，在多种因素推动下，东莞别墅市场正面临史无前例的价值重估机遇。在这种氛围下，新开发别墅楼盘和松山湖等新片区，无一不调整开发思路，加大投入，大幅抬升价格，获取超额利润。

基于以上两大趋势，在城市环境改造的利好因素下，东莞城区别墅市场未来将一退一进，从“山时代”过渡到“江时代”，万江滨江城市带隐现“普通豪宅机遇”。

由于土地储备问题，黄旗山板块会逐渐淡出城区别墅市场，以其不可复制的价值，在稀缺的前提下，与崛起的中心城（CBD+CLD）形成互相弥补的顶级物业阵营。作为“十一五”期间东莞主要的住宅片区，万江滨江城市带将以公建带动价值提升，城市性+景观性+交通性+商业性融合，最大化享受“江时代”的豪宅利益。

"长期：商业势力的二度崛起

在经历了主力市场、主流市场的双向成长后，随着东莞城市框架的拉开、城市文化的丰富、中间阶层的扩容、万江商贸产业的整合与环境改善，万江将形成以华南MALL为地标中心，以理想0769等大盘为住区腹地，与新城市中心关系更紧密，与城市滨江带互动的万江新中心。其城市化特征更明显，交通（总站/轻轨/城镇融合性道路）、商业体量（华南MALL）、大盘（规模住区）、景观（成熟滨江带），4大资源共同做实其价值基础。

规模化人群的导入将最终激活区域商业价值，以华南MALL为龙头的商业势力将迸发出新的活力，并以其发达的交通路网形成对其他区域的强大辐射。